Çin, sorunlu emlak sektörünü desteklemek için geçen hafta önemli bir dizi önlem açıkladı. Bu adımlar envanteri azaltmak ve ev alıcıları arasındaki talebi canlandırmak için tasarlanmıştır. Yeni politikalar, potansiyel ev sahiplerini piyasaya geri çekmek için peşinat gereksinimlerinin azaltılmasını ve ipotek oranları için alt sınırın kaldırılmasını içeriyor.
Satılmayan dairelerin fazlalığını gidermek amacıyla yerel yönetimlere, kamu iktisadi teşebbüslerini (KİT) bu mülkleri müteahhitlerden satın almaya ve sosyal konuta dönüştürmeye yönlendirme yetkisi verildi. Ayrıca, Çin Halk Bankası 300 milyar yuanlık (yaklaşık 41 milyar dolar) bir yeniden kredi imkanı oluşturuyor ve bu imkanın KİT satın almaları için ticari banka finansmanında 500 milyar yuanlık ek bir kaynak yaratması bekleniyor ki bu da Çin’in GSYİH’sinin yaklaşık %0,4’üne tekabül ediyor.
Yerel yetkililere, geliştiricilerin nakit akışlarını artırabilecek bir hamle olarak, atıl arazileri geliştiricilerden geri satın almaları için de yeşil ışık yakıldı. Bu girişimler, 2022’den itibaren ipotek oranlarının düşürülmesi ve daha düşük peşinat gerekliliklerinin yanı sıra satın alma kısıtlamalarının hafifletilmesini içeren önceki çabaların üzerine inşa edilmiştir.
Merkez Bankası ayrıca geliştiricilerin projelerinin tamamlanması için 935 milyar yuan ticari banka kredisini onayladı ve sübvansiyonlu kiralık konutlar için satılmamış evleri satın almak üzere sekiz pilot şehir için 100 milyar yuanlık bir finansman programı başlattı. Buna ek olarak, ülke genelindeki diğer gayrimenkul geliştirmeleri için 500 milyar yuanlık bir ek kredi programı da yürürlükte.
Bu paket, 2021 yılında sektördeki balonun patlamasından bu yana emlak piyasasına yönelik ülke çapındaki ilk hükümet satın alma programını temsil etmesi bakımından özellikle dikkate değer. Başarılı olması halinde, hükümetin potansiyel olarak son çare alıcı olarak hareket etmesiyle, ev satın almaya olan güveni yeniden tesis edebilir ve finansman zorluklarını hafifletebilir.
Analistler Çin’in yaklaşımı ile ABD’nin 2000’li yılların sonundaki subprime mortgage krizi sırasında toksik varlıkları satın almak için uyguladığı Sorunlu Varlık Yardım Programı arasında paralellikler kuruyor. Çin’de ev sahipliği yaygındır; hanelerin %96’sı en az bir mülke, üçte biri ise iki veya daha fazla mülke sahiptir. Bununla birlikte, mevcut en son verilere göre 2017 yılında ev boşluğu oranları %20 civarındaydı.
Yeniden kredilendirme imkanının büyüklüğüne rağmen Moody’s bunu “okyanusta bir damla” olarak tanımladı ve bekleyen konut stokunun değerinin yalnızca %4’ünü finanse edebileceğini belirtti. Nisan sonu itibariyle Çin’de 391 milyon metrekare tamamlanmış ancak satılmamış konut bulunmaktadır ki bu da yaklaşık 6,6 Manhattan büyüklüğündedir. ANZ, 2024 yılı sonuna kadar, halen inşaat halinde olanlar da dahil olmak üzere, satılmamış evlerin toplam envanterinin 2,9 milyar metrekareye ulaşacağını ve bunun Londra’nın yüzölçümünün neredeyse iki katı olacağını tahmin ediyor. Zhuge Emlak Veri Araştırma Merkezi tarafından 14 şehirde yapılan bir araştırmaya göre, ikinci el piyasasında da arz fazlası yaşanmakta olup, Nisan ayında satış listeleri gerçekleşen işlemlerden 20 kat daha fazladır.
KİT’lerin ve bankaların yeni programa katılımı konusunda belirsizlik var. Bankalar, düşük mortgage oranlarının karlılıkları üzerindeki etkisi ve daha düşük peşinat ödemeleriyle ilişkili artan risk nedeniyle tereddüt edebilir. Öte yandan KİT’lerin bu alımlardan kâr etmesi beklenmemektedir. Merkez Bankası’nın programı %1,75 faiz oranı sunuyor ve ticari bankaların alımlar için KİT’lere sağlanan kredilerin %60’ını finanse etmesi ve kalan %40’ın risklerini karşılamak için daha yüksek bir oran talep etmesi bekleniyor. Analistler, KİT’lerin bu krediler için muhtemelen %2,5 civarında faiz ödeyeceğini ve bunun da Çin’deki ortalama kira getirileriyle uyumlu olduğunu belirtiyor.
Halihazırda 9 trilyon dolar borç yükü altında olan yerel yönetimlerin sahip olduğu KİT’ler, bilançolarına düşük performans gösteren varlıkları eklemek konusunda isteksiz olabilirler. Ayrıca, birimleri sosyal konuta dönüştürdükten sonra boş kalan yerler ve potansiyel yeniden satış zorlukları ile ilgili risklerle de karşı karşıyalar.
Ocak 2023’te başlatılan bir önceki 100 milyar yuanlık merkez bankası yeniden kredi programı, Mart sonu itibariyle sadece 2 milyar yuan çekilerek sınırlı bir alım gördü. Raporlama sırasındaki döviz kuru 1 $’ın 7.2395 Çin yuanına eşdeğeriydi.
Reuters bu makaleye katkıda bulunmuştur.
Bu makale yapay zekanın desteğiyle oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Şart ve Koşullar bölümümüze bakın.
